האם יש מס ירושה בישראל? מס שבח ומס רכישה בדירה שהתקבלה בירושה

תקציר מהיר

בישראל אין היום מס ירושה. חוק מס עזבון, התש"ט-1949, בוטל בחוק מס עזבון (ביטול), התשמ"א-1981. גם קבלת דירה בירושה אינה עסקה חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: סעיף 4 לחוק קובע במפורש ש"הורשה איננה מכירה". מכאן שהיורש אינו משלם מס רכישה על עצם הירושה, והעיזבון אינו משלם מס שבח בשל ההורשה. המס עשוי לחול בהמשך, כשהיורשים מוכרים את הדירה. במכירה כזו נקבעים שווי הרכישה ויום הרכישה לפי סעיפים 26 ו-37, ובמקרים רבים אפשר לבקש פטור לפי סעיף 49ב(5), שמיועד לדירה שהתקבלה בירושה. חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים אינה נחשבת מכירה, אלא אם ניתנה בה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו מנכסי העיזבון.

האם יש מס ירושה בישראל?

זו אחת השאלות הנפוצות ביותר שעולות אחרי פטירה של בן משפחה, ובמיוחד כשבעיזבון יש דירה. התשובה הקצרה: לא. בעבר חל בישראל חוק מס עזבון, התש"ט-1949, שהטיל מס על נכסי העיזבון. החוק הזה בוטל בחוק מס עזבון (ביטול), התשמ"א-1981, ואינו בתוקף.

שרידים של אותה תקופה עדיין מופיעים בחוק מיסוי מקרקעין. סעיף 26(א) מבחין בין מוריש שנפטר לפני 1 באפריל 1981 לבין מוריש שנפטר ביום זה או אחריו, לצורך חישוב שווי הרכישה של מי שקיבל את הדירה בירושה. ההבחנה הזו חשובה רק כשמוכרים היום נכס שעבר בירושה ממוריש שנפטר לפני אותו מועד.

עם זאת, היעדר מס ירושה אינו אומר שהדירה תעבור בין הדורות בלי שום היבט מיסויי. השאלות האמיתיות עולות בשני שלבים: כשהיורשים מחלקים ביניהם את העיזבון, וכשמי מהם מוכר את הדירה.

קבלת דירה בירושה: אין מס רכישה ואין מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין מטיל שני מסים עיקריים על עסקאות במקרקעין:

• מס שבח, שלפי סעיף 6 מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין, כלומר על הסכום שבו שווי המכירה עולה על יתרת שווי הרכישה.
• מס רכישה, שלפי סעיף 9(א) חל על הרוכש במכירת זכות במקרקעין.

שני המסים קשורים ל"מכירה". סעיף 4 לחוק קובע: "הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה". סעיף 1 מגדיר "הורשה" כהורשה "בין על פי דין ובין על פי צוואה". המשמעות היא שמעבר הדירה מהמוריש ליורשים, בין אם לפי צוואה ובין אם לפי הדין, אינו מכירה. לכן היורש אינו נחשב רוכש החייב במס רכישה, והמוריש או העיזבון אינם נחשבים מוכרים החייבים במס שבח בשל ההורשה עצמה.

זה נכון גם כשהדירה עוברת ליורש שאינו קרוב משפחה, למשל חבר או מוסד שנזכר בצוואה. סעיף 4 אינו מבחין בין יורשים, וחל על כל הורשה.

חלוקת העיזבון בין היורשים

כשיש כמה יורשים, הם יכולים להסכים ביניהם מי יקבל איזה נכס. למשל, אחד האחים יקבל את הדירה, והאחר יקבל את הכספים שבחשבון הבנק. סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שחלוקת נכסי עיזבון בין יורשים לא תיחשב מכירה. החוק מגדיר "חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" כחלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחר ההורשה, בין שנעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה ובין שנעשתה אחריו.

אבל יש לכך סייג חשוב. אם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס מנכסי העיזבון, יראו את חלק העיזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר. כלומר, כשאח אחד מקבל את הדירה ומשלם לאחיו מכספו הפרטי, החלק ששולם עליו נחשב מכירה, על כל ההשלכות המיסויות של מכירה.

סעיף 5(ג)(4) מוסיף שיראו עיזבון של שני מורישים כעיזבון אחד, אם לפני פטירתם היו בני זוג או ילד והורהו, וטרם הסתיימה חלוקת העיזבונות. כך, למשל, כשהורים נפטרו בזה אחר זה ועדיין לא חולק העיזבון, אפשר לחלק את נכסי שניהם יחד.

לכן כדאי לתכנן את החלוקה מראש, ולבדוק אם אפשר לאזן בין היורשים באמצעות נכסים אחרים של העיזבון ולא בכסף פרטי. על האפשרויות כשכמה אחים יורשים דירה אחת נרחיב במאמר על דירה בירושה עם כמה יורשים.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה: מי המוכר ומה שווי הרכישה

כשמוכרים דירה שעדיין רשומה כנכס העיזבון, סעיף 5(ג)(1) קובע שיראו את המכירה כמכירה בידי היורשים, על אף האמור בסעיף 4. כלומר, ההורשה עצמה פטורה, אבל המכירה שאחריה היא מכירה רגילה של היורשים.

כדי לחשב את מס השבח, צריך לדעת מה היה "שווי הרכישה" ומה היה "יום הרכישה". לגבי מוריש שנפטר ב-1 באפריל 1981 או אחריו, החוק קובע:

• שווי הרכישה הוא השווי שהיה נקבע לפי החוק אילו המוריש עצמו היה מוכר את הדירה (סעיף 26(א)(2)).
• יום הרכישה הוא היום שהיה נקבע כיום הרכישה אילו המוריש היה מוכר אותה (סעיף 37(1)(ז)).

במילים פשוטות, היורש "נכנס לנעליו" של המוריש. השבח מחושב מהמועד שבו המוריש רכש את הדירה ובשווי שבו רכש אותה, ולא מיום הפטירה. סעיף 5(ג)(2) מפנה לאותם סעיפים גם כשהמכירה נעשית מתוך העיזבון.

הדבר חשוב כשמדובר בדירה שהמשפחה מחזיקה שנים רבות. השבח עלול להיות גבוה, ולכן שאלת הפטור הופכת למרכזית.

מוריש שנפטר לפני 1981 ויורש שקיבל נכס בעקבות ויתור

הכלל שתואר למעלה חל על מוריש שנפטר ב-1 באפריל 1981 או אחריו. כשהמוריש נפטר לפני המועד הזה, ההסדר שונה. לפי סעיף 26(א)(1), שווי הרכישה הוא שווי הזכות ביום הפטירה, ואם נקבע שווייה לצורך מס עזבון, השווי שנקבע כך, בכפוף להוראות הסעיף. לפי סעיף 37(1)(ו), יום הרכישה הוא יום הפטירה. במצב כזה השבח מחושב מיום הפטירה ולא מיום שבו המוריש רכש את הנכס. מקרים כאלה נדירים יותר היום, אבל הם עדיין קיימים, למשל כשקרקע משפחתית לא חולקה ולא נמכרה במשך עשרות שנים.

סעיף 26(א) חל גם על זכות במקרקעין שהגיעה למוכר "בדרך ויתור של אחר על זכותו לרשת אותה". כלומר, כשאחד היורשים מוותר על זכותו לרשת, ובעקבות זאת הזכות מגיעה ליורש אחר, שווי הרכישה של מי שקיבל אותה נקבע לפי אותו הסדר שחל על יורש. לכן חשוב לתעד כראוי את הוויתור ואת מועדו, ולבדוק אותו לפני מכירה.

הפטור לדירה שהתקבלה בירושה: סעיף 49ב(5)

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהמוכר קיבל בירושה, אם התקיימו שלושה תנאים:

• (א) מי המוכר: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
• (ב) דירה אחת: לפני פטירתו, המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
• (ג) המוריש היה זכאי לפטור: אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס בשל המכירה.

כמה הבהרות חשובות. ראשית, הפטור מיועד ל"דירת מגורים מזכה". סעיף 49 מגדיר אותה כדירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי תקופות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או ארבע השנים שקדמו למכירתה.

שנית, הפטור אינו אוטומטי. לפי סעיף 49א(א), הזכאות לפטור לדירת מגורים מזכה ניתנת לפי בקשה שמוגשת במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73. סעיף 49א(א1) קובע גם תקרת שווי לעניין הפטור, ולכן בדירות יקרות במיוחד יש לבדוק גם את הוראותיו.

שלישית, הפטור לפי סעיף 49ב(5) תלוי בנתוני המוריש ולא בנתוני היורש. יורש שיש לו דירה משלו עשוי עדיין ליהנות מהפטור, אם התנאים מתקיימים לגבי המוריש.

דירה בירושה והפטור לדירה יחידה של היורש

שאלה נפוצה נוספת: האם דירה שהתקבלה בירושה "פוגעת" בפטור שהיורש יכול לקבל כשהוא מוכר את הדירה שבה הוא גר? סעיף 49ב(2) מעניק פטור למי שמוכר את דירתו היחידה, בתנאים שבו. סעיף 49ג קובע מתי יראו את הדירה הנמכרת כדירה יחידה, גם אם יש למוכר דירה נוספת. שני מצבים נוגעים ישירות לירושה:

• חלק קטן בדירה שהתקבלה בירושה: לפי סעיף 49ג(3), אם חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על שליש, ולגבי דירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית, הדירה הנוספת אינה פוגעת בחזקת הדירה היחידה.
• דירה שהתקבלה בירושה ועומדת בתנאים: לפי סעיף 49ג(4), דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) אינה פוגעת בחזקת הדירה היחידה.

לכן לפני שיורש מוכר את דירתו, או את הדירה שירש, כדאי לבדוק את סדר המכירות ואת התנאים של כל אחד מהפטורים.

הצהרה לרשויות המס ותפקיד מנהל העיזבון

גם מכירה פטורה ממס מחייבת דיווח. לפי סעיף 73(א), המוכר זכות במקרקעין מוסר למנהל מיסוי מקרקעין, בתוך 30 ימים מיום המכירה, הצהרה שבה הוא מפרט, בין השאר, את פרטי העסקה, את התמורה, את שווי הרכישה ואת הזכאות לפטור. לפי סעיף 73(ג), גם הרוכש מוסר הצהרה בתוך 30 ימים מיום הרכישה.

כשמוכרים נכס מתוך העיזבון, סעיף 5(ג)(3) קובע שמנהל העיזבון אחראי למילוי החובות שבסעיפים 73, 76, 90א ו-91 לחוק. אם לא מונה מנהל לעיזבון, החובות חלות על כל אחד מהיורשים. על מינוי מנהל עיזבון ותפקידיו נרחיב במאמר נפרד.

רשימת בדיקה ליורשים שקיבלו דירה

• ודאו שיש צו ירושה או צו קיום צוואה, ושהזכויות בדירה מוסדרות.
• בדקו מתי ובאיזה שווי רכש המוריש את הדירה. לפי סעיפים 26 ו-37 אלה הנתונים שקובעים.
• בדקו אם לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
• בדקו אם המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בעצמו.
• בדקו ששימוש הדירה עומד בהגדרת "דירת מגורים מזכה" שבסעיף 49.
• אם אתם מתכננים חלוקה בין יורשים, בדקו אם יש בה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו מנכסי העיזבון.
• אם בבעלותכם דירה נוספת, בדקו את השפעת הדירה שירשתם על הפטור לפי סעיף 49ג.
• הגישו הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה, ובקשו בה את הפטור.

טעויות נפוצות

להניח שאין מס בכלל. אין מס ירושה, וההורשה עצמה אינה מכירה. אבל מכירת הדירה בהמשך היא מכירה רגילה, ומס שבח עשוי לחול עליה אם אין פטור.

לחשב את השבח מיום הפטירה. לגבי מוריש שנפטר מ-1 באפריל 1981 ואילך, שווי הרכישה ויום הרכישה נקבעים כאילו המוריש מכר את הדירה (סעיפים 26(א)(2) ו-37(1)(ז)).

לאזן בין אחים בכסף פרטי בלי לבדוק. חלוקה ראשונה של העיזבון אינה מכירה, אבל תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו מנכסי העיזבון הופכת את החלק הרלוונטי למכירה (סעיף 5(ג)(4)).

להניח שהפטור תלוי ביורש. הפטור לפי סעיף 49ב(5) תלוי בעיקר בנתוני המוריש: כמה דירות היו לו, והאם היה זכאי לפטור בעצמו.

לא לבקש את הפטור. לפי סעיף 49א(א), הפטור ניתן לפי בקשה שמוגשת במועד ההצהרה.

לשכוח את חובת הדיווח. גם מכירה פטורה מחייבת הצהרה לפי סעיף 73.

שאלות נפוצות

האם יש מס ירושה בישראל?

לא. חוק מס עזבון, התש"ט-1949, בוטל בחוק מס עזבון (ביטול), התשמ"א-1981.

האם משלמים מס רכישה על דירה שקיבלתי בירושה?

לא על עצם הירושה. לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין, הורשה אינה מכירה, ומס רכישה חל על רוכש במכירה (סעיף 9(א)).

האם אשלם מס שבח כשאמכור את הדירה שירשתי?

מכירה של דירה שהתקבלה בירושה היא מכירה רגילה. השבח מחושב לפי שווי הרכישה ויום הרכישה של המוריש, ואפשר לבקש פטור, למשל לפי סעיף 49ב(5), אם מתקיימים תנאיו.

מה התנאים לפטור על דירה שהתקבלה בירושה?

המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש; המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד; ואילו היה מוכר אותה בעצמו, היה פטור ממס (סעיף 49ב(5)).

אחי רוצה לקנות את החלק שלי בדירה שירשנו. האם זו מכירה?

חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון אינה מכירה. אבל אם ניתנת בה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו מנכסי העיזבון, החלק ששולם עליו נחשב כאילו נמכר (סעיף 5(ג)(4)).

האם הדירה שירשתי תפגע בפטור על הדירה שבה אני גר?

לא תמיד. לפי סעיף 49ג, חלק שאינו עולה על מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, או דירה בירושה שמתקיימים בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב), אינם פוגעים בחזקת הדירה היחידה.

פגישת ייעוץ ראשונה

קיבלתם דירה בירושה ואתם שוקלים למכור אותה? אתם והאחים שלכם מתכננים לחלק את העיזבון ורוצים לעשות זאת נכון? עורך הדין עדי כהן מלווה יורשים בהסדרת הירושה, בחלוקת עיזבונות ובעסקאות מקרקעין. מידע נוסף תמצאו בעמוד עורך דין צוואות וירושות ובעמוד עורך דין מקרקעין. משרד עורכי דין עדי כהן פועל בסניפים ברמת גן, ז'בוטינסקי 5, ובעפולה, האורנים 32. לתיאום פגישת ייעוץ ראשונה התקשרו: 09-8980681.

המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.