עורך דין מקרקעין שמלווה עסקאות באזור גוש דן באופן קבוע מכיר את המאפיינים הייחודיים של השוק המקומי, את נציגי הרשויות ואת הנוהלים הספציפיים – ויכול לזהות סיכונים שעורך דין שאינו פועל באזור לא תמיד יזהה.
משרד עורכי דין עדי כהן פועל מסניפו ברמת גן לצד סניף בעפולה, ומלווה לקוחות פרטיים, משפחות, קבלנים, חברות ויזמים בכל סוגי עסקאות המקרקעין – מרכישת דירה ראשונה ועד פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה. כל תיק מטופל אישית, עם שקיפות מלאה בלוחות זמנים, שכר טרחה וסיכונים צפויים.
תחומי המקרקעין שהמשרד מלווה
המשרד מתמחה בכל סוגי עסקאות הנדל״ן והטיפול המשפטי במקרקעין, תוך שילוב הידע בתכנון ובנייה, במיסוי מקרקעין ובדיני חוזים:
רכישה ומכירה של דירות מגורים
ליווי מלא של עסקאות דירה יד ראשונה ויד שנייה ברמת גן, גבעתיים, בני ברק והסביבה – בדיקות מקדמיות, ניסוח חוזה, ניהול מו״מ, ביצוע דיווחים לרשות המיסים ורישום הזכויות על שם הרוכש עד תום.
עסקאות קבלן ודירות חדשות
ליווי רוכשי דירה מקבלן ברמת גן ובפרויקטים חדשים בגוש דן – בדיקת ערבות בנקאית חוק מכר, מעקב אחר לוחות תשלומים, ליקויי בנייה, מפרט טכני ומסירת דירה תקינה.
מיסוי מקרקעין
תכנון מס לעסקה, בדיקת זכאות לפטור ממס שבח, חישוב מדרגות מס רכישה, היטל השבחה, דיווח במועד למנהל מיסוי מקרקעין וניהול השגות וערעורים.
תמ״א 38 ופינוי-בינוי
ייצוג דיירים ברמת גן ובגוש דן בפרויקטי חיזוק והתחדשות עירונית – בדיקת הסכם מול יזם, מו״מ על תמורות לדיירים, ערבויות בנקאיות ובדיקת מועדים וסיכונים. רמת גן היא אחת הערים המובילות בארץ בפרויקטים של התחדשות עירונית, והמשרד מלווה דיירים ויזמים בפרויקטים רבים באזור.
תכנון ובנייה והתנגדויות
הגשת התנגדויות בוועדות תכנון ובנייה מקומיות ומחוזיות, טיפול בחריגות בנייה, בקשות להיתר, צווי הריסה מנהליים וליווי מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן.
פירוק שיתוף במקרקעין
ייצוג בסכסוכי שותפים במקרקעין – בין יורשים, בני זוג או שותפים עסקיים – לרבות תביעה לפירוק שיתוף, חלוקה בעין או מכר לצד שלישי.
רישום בטאבו וטיפול בזכויות
טיפול מקיף ברישום דירות ונכסים שלא נרשמו, הערות אזהרה, שחרור שעבודים, ביטול עיקולים, רישום צוואות בטאבו ותיקוני רישום היסטוריים.
תהליך הליווי המשפטי – שלב אחרי שלב
הצגה ברורה של שלבי הטיפול מאפשרת לדעת בכל רגע היכן עומדת העסקה ומה השלב הבא:
1. פגישת ייעוץ ראשונית
הבנת צרכי הלקוח, מאפייני הנכס, מבנה העסקה ומתן הצעת מחיר שקופה לשכר הטרחה.
2. בדיקות מקדמיות מקיפות
נסח טאבו עדכני, תיק הבניין בוועדה, חריגות, חובות עירייה, היטלים, משכנתאות ושעבודים.
3. ניסוח חוזה ומשא ומתן
עריכת טיוטת חוזה מקצועית, הגנה על התמורה בבטוחות, ניהול מו״מ משפטי מול הצד השני.
4. חתימה על הסכם ואימות זהות
חתימה לפני עורך הדין, אימות זהות הצדדים, גביית מקדמה וקביעת מועדי תשלום ומסירה.
5. דיווחים לרשויות המיסים
דיווח למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 ימים, עירייה, הגשת השגות ובקשות פטור במידת הצורך.
6. ליווי התשלומים והבטוחות
מעקב אחר התקדמות תשלומים, רישום הערת אזהרה, קבלת אישורי מיסים לטאבו.
7. רישום סופי והעברת זכויות
העברת הרישום בלשכת רישום מקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת – עד סיום מלא של הטיפול.
שכר טרחה – טווחים נפוצים ומה כלול
אנו מאמינים בשקיפות מחירים. להלן טווחי שכר הטרחה המקובלים בענף לעסקאות מקרקעין טיפוסיות. שכר טרחה סופי נקבע לאחר שיחת ייעוץ ראשונית ובחינת מאפייני העסקה הספציפית.
| סוג העסקה | שכר טרחה | מינימום |
|---|---|---|
| דירת מגורים רגילה (קנייה או מכירה) | 0.5% – 1% + מע״מ | 6,500 ש״ח + מע״מ |
| עסקה מסחרית / קרקע | 0.75% – 1.5% + מע״מ | לפי עסקה |
| רישום בלבד (העברה ללא עסקת מכר) | שכר קבוע | לפי אופי הרישום |
הטבלה מציגה טווחים מקובלים בענף ואינה מחייבת. שכר הטרחה כולל את כל שלבי הטיפול המשפטי – מבדיקות מקדמיות, דרך ניסוח ומשא ומתן, ועד הרישום הסופי. אינו כולל אגרות רשויות, מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה ותשלומי צד ג׳.
מאמרים בנושא מקרקעין
- חשיבות הליווי של עורך דין מקרקעין
- הגבלת שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן
- צו הריסה מנהלי – כל מה שצריך לדעת
שאלות נפוצות – עורך דין מקרקעין ברמת גן
כמה עולה עורך דין לעסקת מקרקעין ברמת גן?
שכר הטרחה הנהוג בעסקת מכר של דירת מגורים רגילה נע בין 0.5% ל-1% משווי העסקה בתוספת מע״מ, או סכום מינימום של 6,500 ש״ח – הגבוה מבין השניים. בעסקאות מסחריות ועסקאות מורכבות שכר הטרחה גבוה יותר. המשרד יספק הצעת מחיר מדויקת לאחר שיחה ראשונית ובחינת מאפייני העסקה.
האם חובה שיהיה לי עורך דין משלי בעסקת נדל״ן?
מומלץ מאוד שכל צד לעסקה יהיה מיוצג על ידי עורך דין משלו. עורך הדין של הצד השני מייצג את האינטרסים של מרשהו – לא שלך. ייצוג עצמאי שומר על זכויותיך בניסוח חוזה, בבדיקות מקדמיות, במצגי המוכר, בחיובי מס ובכל הליך הרישום עד השלמת העברת הזכויות.
כמה זמן לוקח לרשום דירה בטאבו לאחר חתימת חוזה?
רישום בטאבו של דירה קיימת אורך בדרך כלל בין חודשיים לשישה חודשים, בכפוף להשלמת תשלום מלא, קבלת אישורי מיסים (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה), אישור עירייה ואישור ועד בית. בעסקאות קבלן או בנכסים שאינם רשומים בטאבו (מנהל/חברה משכנת) לוחות הזמנים שונים ודורשים מעקב ייעודי.
למה חשוב לבחור עורך דין מקרקעין מקומי ברמת גן?
עורך דין מקומי מכיר את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, את בית המשפט המחוזי בתל אביב, את לשכות רישום המקרקעין הרלוונטיות, ואת המאפיינים הייחודיים של שוק הנדל״ן בגוש דן. היכרות זו מאפשרת טיפול יעיל יותר, זיהוי סיכונים מוקדם וחיסכון בזמן ובעלויות ללקוח.
מה הסיכונים ברכישת דירה ללא ליווי עורך דין?
הסיכונים רבים ומהותיים: רכישה של נכס עם שעבודים או עיקולים שלא אותרו; חתימה על חוזה שאינו מגן על הכסף המופקד עד הרישום; אי-קבלת אישורי מיסים הגורמים לעיכוב הרישום; חשיפה לתביעות מצד שלישי; וחוסר טיפול בחריגות בנייה, ליקויי בנייה ואי-התאמות. רוב הבעיות מתגלות רק לאחר חתימה – כשהתיקון יקר מאוד.
מתי משלמים מס שבח ומס רכישה בעסקת מקרקעין?
חובת הדיווח למיסוי מקרקעין קמה בתוך 30 ימים מיום חתימת החוזה. מס רכישה משולם על ידי הרוכש לפי מדרגות הקבועות בחוק (תלוי בשוויין ובהיות הדירה דירה יחידה). מס שבח משולם על ידי המוכר על הרווח הריאלי ממכירת הנכס, אלא אם חל פטור (למשל דירת מגורים מזכה יחידה).
מה חשוב לבדוק לפני חתימה על זיכרון דברים?
זיכרון דברים עלול להיחשב מחייב משפטית אם הוא מפורט דיו. לכן מומלץ להימנע מחתימה עליו ללא ייעוץ משפטי מוקדם. לפני חתימה חובה לבצע נסח טאבו עדכני, לוודא זיהוי המוכרים, לבדוק שאין הערות אזהרה או שעבודים, לאמת את פרטי העסקה (שווי, מועדי תשלום, מועד מסירה), ולהגדיר בבירור שהזיכרון כפוף לחתימה על הסכם מלא.
האם המשרד מטפל גם בפרויקטי תמ״א 38 ברמת גן?
כן, המשרד מלווה דיירים ויזמים בפרויקטי תמ״א 38 ופינוי-בינוי ברמת גן ובגוש דן. הליווי כולל בדיקת ההסכם מול היזם, מו״מ על התמורות לדיירים, בחינת ערבויות בנקאיות, מעקב אחר לוחות זמנים ובדיקת סיכונים. רמת גן היא אחת הערים הפעילות ביותר בארץ בתחום ההתחדשות העירונית.
אזורי שירות – רמת גן וגוש דן
סניף המשרד ברמת גן משרת לקוחות בכל רחבי גוש דן והמרכז. אנו מגיעים ללקוח במידת הצורך ומייצגים בכל הערכאות והרשויות באזור: רמת גן, גבעתיים, בני ברק, פתח תקווה, תל אביב, חולון, בת ים, ראשון לציון, הרצליה, רעננה וכפר סבא.