עורך דין ליקויי בנייה בדירת קבלן
גיליתם רטיבות, סדקים, ריצוף שוקע, בעיות איטום או אי התאמה למפרט בדירה חדשה? חשוב לתעד את הליקויים, להודיע לקבלן בכתב ולבדוק את המסמכים לפני שמזמינים תיקון פרטי. משרד עורכי דין עדי כהן מלווה רוכשי דירות בעפולה, ברמת גן ובאזורי המרכז והצפון, משלב הבדיקה וחוות הדעת ועד דרישה לתיקון או הליך משפטי, לפי נסיבות המקרה.
מה נחשב ליקוי או אי התאמה?
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, עוסק בין היתר באי התאמה למפרט, לתקן רשמי או לתקנות הבנייה, וכן בליקויים שמקורם בתכנון, בעבודה או בחומרים. הבדיקה המשפטית צריכה להתבסס על חוזה המכר, המפרט, פרוטוקול המסירה, התכתבות עם הקבלן וחוות דעת הנדסית מתאימה.
תקופת הבדק ותקופת האחריות
תקופת הבדק מתחילה בעת מסירת החזקה בדירה ומשכה משתנה לפי סוג הליקוי. בתקופה זו המוכר נדרש לתקן את הליקוי, אלא אם הוכיח שהוא נגרם באשמת בעל הדירה. לאחר תקופת הבדק חלה תקופת אחריות של שלוש שנים, שבה על הרוכש להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.
- מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק: שנתיים.
- ריצוף וחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה: שנתיים.
- מכונות ודוודים: שלוש שנים.
- פיתוח חצר ומערכות הכלולות בו: שלוש שנים.
- מערכות בידוד תרמי: שלוש שנים.
- צנרת, מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב: ארבע שנים.
- איטום המבנה: ארבע שנים.
- סדקים שרוחבם גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים: חמש שנים.
- התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ: שבע שנים.
- אי התאמה אחרת שאינה יסודית: שנה אחת.
הפירוט מבוסס על המדריך לרוכש דירה מקבלן של משרד הבינוי והשיכון. יש לבדוק את נוסח הדין והמסמכים החלים על העסקה הספציפית.
הודעה לקבלן ומתן אפשרות לתקן
ליקוי שניתן היה לגלות בעת מסירת הדירה יש להודיע עליו למוכר בתוך שנה ממועד המסירה. ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה יש להודיע עליו בתוך זמן סביר לאחר גילויו. מומלץ לשלוח הודעה מסודרת בכתב, לצרף תיעוד ולשמור אישורי מסירה. לפני תיקון עצמאי כדאי לבחון אם יש לתת לקבלן אפשרות סבירה לבדוק ולתקן.
חוות דעת הנדסית ותיעוד
חוות דעת הנדסית עשויה לזהות את מקור הליקוי, את דרך התיקון ואת העלות המשוערת. בתביעה כספית היא עשויה לשמש חלק מהתשתית הראייתית, אך הצורך בה והיקפה תלויים בסוג הליקוי ובסעד המבוקש. לצד חוות הדעת יש לשמור את חוזה המכר, המפרט, תוכניות, פרוטוקול מסירה, תמונות, סרטונים, חשבוניות והתכתבות עם הקבלן.
איחור במסירת דירה
תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות) שינה את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה. לפי ההסדר שבתיקון, כאשר הדירה לא נמסרה בחלוף חודש מהמועד החוזי, הפיצוי ללא הוכחת נזק מחושב לפי דמי שכירות של דירה דומה: בחודשים השני עד הרביעי בסכום דמי השכירות, בחודשים החמישי עד העשירי במכפלה של 1.25, ומהחודש האחד עשר במכפלה של 1.5. תחולת ההסדר והחריגים תלויים, בין היתר, במועד החוזה ובנסיבות האיחור. מקור רשמי: תיקון מספר 9 במאגר החקיקה של הכנסת.
אילו סעדים אפשר לבקש?
בהתאם לנסיבות ניתן לדרוש תיקון ליקויים, עלות תיקון, ירידת ערך ונזקים נוספים שהוכחו. הסעד אינו קבוע מראש ותלוי בחומרת הליקוי, באפשרות לתקן, בחוות הדעת, בהתנהלות הצדדים ובקשר בין הליקוי לנזק הנטען. אין סכום פיצוי ממוצע שמתאים לכל תביעה.
כיצד המשרד מטפל בתיק?
- בדיקת חוזה המכר, המפרט, פרוטוקול המסירה וההתכתבות.
- מיפוי הליקויים ובחינת הצורך בחוות דעת הנדסית או שמאית.
- שליחת דרישה מסודרת ומתן אפשרות מתאימה לבדיקה ולתיקון.
- ניהול משא ומתן או הגשת תביעה כאשר אין פתרון מספק.
- ליווי עד להסדר, תיקון או הכרעה שיפוטית.
שאלות נפוצות על ליקויי בנייה
מה עושים מיד כשמגלים ליקוי?
מצלמים ומתעדים, שולחים הודעה כתובה לקבלן, שומרים אישורי מסירה ונמנעים משינוי המצב לפני בדיקה, אלא אם נדרש טיפול דחוף למניעת נזק. כאשר יש מחלוקת על מקור הליקוי או על היקפו, כדאי לבחון חוות דעת מקצועית.
האם תמיד נדרשת חוות דעת מומחה?
לא בכל פנייה ראשונית, אך בתביעה על ליקויים הנדסיים חוות דעת מתאימה עשויה להיות חיונית להוכחת מקור הליקוי, דרך התיקון והעלות. ההחלטה תלויה בסוג הליקוי ובסעד המבוקש.
כמה זמן אפשר לפעול נגד הקבלן?
אין תשובה אחת לכל ליקוי. תקופת הבדק משתנה לפי סוגו, אחריה חלה תקופת אחריות של שלוש שנים, ובמקרים מסוימים קיימות הוראות נוספות. יש לבחון גם את מועד ההודעה, ההתיישנות ומסמכי העסקה.
האם אפשר לדרוש פיצוי על איחור במסירה יחד עם ליקויי בנייה?
אפשר לבחון את שתי העילות באותו מכלול, אך כל אחת דורשת תשתית עובדתית ומשפטית משלה. מנגנון הפיצוי בגין איחור תלוי במועד החוזה, במשך האיחור ובנסיבותיו.
לקריאה נוספת
- עורך דין מקרקעין
- הגבלת שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן
- חשיבות הליווי של עורך דין מקרקעין
- הגשת תלונה על קבלן רשום, משרד הבינוי והשיכון
גיליתם ליקויים בדירה חדשה? ניתן לפנות למשרד עם חוזה המכר, המפרט, פרוטוקול המסירה והתיעוד הקיים לצורך בדיקה ראשונית.