החודש הראשון שבו השכירות לא נכנסת נראה לרוב כמו תקלה. השוכר מסביר שהמשכורת התעכבה, מבטיח להעביר עד סוף השבוע, ולפעמים אכן משלם. בחודש השני ההסברים מתקצרים, ובחודש השלישי הוא כבר לא עונה לטלפון. בשלב הזה המשכיר ממשיך לשלם משכנתא, ועד בית, ולעיתים גם ארנונה, ושואל את עצמו כמה זמן זה עוד יימשך.
התשובה תלויה בעיקר בסדר הפעולות. משכיר שמבטל את החוזה כראוי, מגיש תביעה במסלול הנכון ופותח תיק בהוצאה לפועל בלי לבזבז זמן, מקצר את התקופה שבה הנכס תפוס בלי תמורה. משכיר שמנסה לקצר את הדרך בכוח, עלול למצוא את עצמו נתבע.
המאמר עוסק בשכירות רגילה, שאינה מוגנת, מנקודת המבט של המשכיר. מצבים שבהם אין חוזה שכירות בכלל, כמו פולש או קרוב משפחה שגר בנכס ברשות, נידונים במאמר על תביעה לסילוק יד במקרקעין. לתמונה הרחבה של התחום, ראו את העמוד על דיני מקרקעין ונדל"ן.
האם אי תשלום שכירות מצדיק פינוי?
לא כל איחור מצדיק פינוי, ולכן השאלה הראשונה היא אם החוזה בוטל כדין. כל עוד חוזה השכירות בתוקף, לשוכר יש זכות להחזיק בנכס, גם אם הוא חייב כסף. תביעת הפינוי נשענת על כך שהזכות הזאת הסתיימה.
כאן נכנס חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). לפי סעיף 7(א), הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם ההפרה הייתה יסודית. לפי סעיף 7(ב), בהפרה שאינה יסודית הוא צריך לתת קודם ארכה לקיום החוזה, ורק אם החוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר הארכה, הוא רשאי לבטל, אלא אם הביטול בלתי צודק בנסיבות העניין.
סעיף 6 מגדיר הפרה יסודית בשתי דרכים. האחת היא מבחן האדם הסביר: הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה אותה ואת תוצאותיה מראש. השנייה היא הסכמה: הצדדים קבעו בחוזה שהפרה מסוימת תיחשב יסודית. ברוב חוזי השכירות יש סעיף שקובע שאיחור בתשלום של מספר ימים מסוים הוא הפרה יסודית. זה המקום הראשון לבדוק.
שני סייגים. ראשית, סעיף 6 קובע שתניה גורפת שהופכת כל הפרה ליסודית, בלי הבחנה, אין לה תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה. סעיף שמונה במפורש את אי תשלום השכירות במועד חזק יותר מסעיף כללי. שנית, חוזה שקובע תקופת חסד, למשל שאיחור של כמה ימים לא ייחשב הפרה, מחייב לחכות עד שהתקופה תחלוף.
גם כשאין סעיף מתאים, פיגור מתמשך של כמה חודשים עשוי להיות הפרה יסודית לפי מבחן האדם הסביר. אבל מי שרוצה להימנע מוויכוח מיותר בבית המשפט, ייתן ארכה קצרה בכתב בכל מקרה של ספק. ארכה כזו אינה מאריכה את ההליך בהרבה, והיא סוגרת טענה שהשוכר ירצה להעלות.
מצב אחר הוא כשתקופת השכירות כבר הסתיימה והשוכר נשאר בנכס. במקרה כזה בדרך כלל אין צורך בהליך של ביטול, כי זכותו להחזיק נשענה על החוזה והחוזה הגיע לסופו. עדיין כדאי לבדוק אם יש לשוכר ברירה להאריך את השכירות, ובשכירות למגורים, אם הודיע על כך במועד (סעיף 25יב לחוק השכירות והשאילה).
איך מבטלים את חוזה השכירות כדין?
לפי סעיף 8 לחוק התרופות, הביטול נעשה בהודעה של הנפגע למפר, תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה. אם ניתנה קודם ארכה, הזמן הסביר נמדד מתום הארכה. החוק אינו קובע מספר ימים, ולכן משכיר שמחכה חודשים אחרי ההפרה, ממשיך לקבל תשלומים חלקיים ושותק, עלול לשמוע שוויתר על זכותו לבטל בגין אותה הפרה.
מכתב טוב לשוכר שלא משלם כולל בדרך כלל:
- פרטי הנכס והחוזה, ומועד תחילת השכירות.
- פירוט החודשים שלא שולמו והסכום הכולל, בלי עיגולים.
- הפניה לסעיף בחוזה שקובע מתי איחור הוא הפרה יסודית, אם יש כזה.
- אם ניתנת ארכה: מועד ברור לתשלום מלא, ומה יקרה אם לא ישולם.
- אם החוזה מבוטל: הודעה מפורשת על ביטול, ודרישה לפנות את הנכס עד תאריך מסוים.
שלחו את המכתב בדרך שמשאירה ראיה למסירה, ושמרו עותק. לעיתים כדאי לשלוח שני מכתבים נפרדים: מכתב ארכה, ואחריו מכתב ביטול אם הארכה חלפה. כך קל יותר להראות לבית המשפט את הסדר. הסבר רחב על סיווג ההפרה, ארכה והודעת ביטול נמצא במאמר על הפרת חוזה: ביטול, אכיפה ופיצויים.
מה משנה פרק השכירות למגורים?
בשכירות של דירת מגורים חל גם פרק ב1 לחוק השכירות והשאילה, שנוסף בשנת 2017 ומוכר בשם חוק שכירות דירה הוגנת. הוא לא משנה את עילת הפינוי, אבל הוא משפיע על שני דברים שחשובים למשכיר שהשוכר שלו הפסיק לשלם.
הראשון הוא החוזה עצמו. לפי סעיף 25ב, חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי שני הצדדים, ואולם אם לא נערך בכתב, אין בכך כדי לגרוע מתוקפו. כלומר, גם שכירות שסוכמה בעל פה היא חוזה, וגם בה אפשר לתבוע פינוי. אבל בלי חוזה כתוב קשה יותר להוכיח מה היו דמי השכירות, מתי היה מועד התשלום, ומה סוכם על הפרה יסודית.
השני הוא הערובה, ועליו נרחיב בהמשך. סעיף 25י מגביל את גובה הערובות שמשכיר רשאי לדרוש מהשוכר, וקובע מתי ובאיזה סכום מותר לממש אותן.
איך מתנהלת תביעה לפינוי מושכר?
תביעה לפינוי מושכר מתנהלת במסלול הדיון המהיר, בלי קשר לשווי הנכס או לגובה החוב (תקנה 78(א)(2) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018). מעבר לכללי המסלול הרגיל של דיון מהיר, תקנה 81 קובעת הוראות מיוחדות שנועדו לקצר את ההליך:
| מה | מה קובעת תקנה 81 |
|---|---|
| הסעדים בתביעה | פינוי בלבד. סעדים נוספים בשל אותה עילה נתבעים בהליך נפרד, בלי צורך ברשות (תקנה 81(א)) |
| כתב הגנה | בתוך 30 ימים ממועד המצאת כתב התביעה (תקנה 81(ב)) |
| תביעה שכנגד והודעה לצד שלישי | השוכר אינו רשאי להגיש אותן (תקנה 81(ג)) |
| קדם משפט | לא מתקיים (תקנה 81(ד)) |
| מועד הדיון | לא מאוחר מ-30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון (תקנה 81(ה)) |
מה זה אומר בפועל? הנתבע לא יכול לגרור את התיק לבירור ארוך של טענות נגדיות, כמו ליקויים בדירה או השקעות שעשה בנכס, באמצעות תביעה שכנגד. אם יש לו טענות כאלה, הוא יכול להעלות אותן בהליך אחר. עם זאת, המסלול אינו קבוע בכל מקרה. לפי תקנה 78(ג), בית המשפט רשאי בכל עת להעביר תביעה למסלול רגיל אם מצא שאינה מתאימה לדיון מהיר. זה עשוי לקרות, למשל, כשבין הצדדים מתנהלים הליכים נוספים שקשורים באותו נכס.
בדיון מהיר מצרפים כבר לכתב התביעה את התצהיר, את רשימת המסמכים ואת העדים. לכן ההכנה נעשית לפני ההגשה: חוזה השכירות, פירוט החוב, ההתכתבות עם השוכר, מכתב הארכה ומכתב הביטול ואישורי המסירה שלהם. פירוט נוסף על כללי המסלול נמצא במאמר על תביעה כספית בסדר דין מהיר.
לאיזה בית משפט מגישים?
תביעת פינוי עוסקת בחזקה במקרקעין, ולכן היא מוגשת ככלל לבית משפט השלום, בלי קשר לשווי הנכס. המקום נקבע לפי מיקום הנכס: לפי תקנה 7(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תובענה במקרקעין מוגשת לבית המשפט שבמחוז שיפוטו הם מצויים. מצבים חריגים מחייבים בדיקה של הערכאה לפני ההגשה, למשל סכסוך שבו המשכיר והשוכר בני משפחה, שעשוי להתברר בערכאה אחרת, או מחלוקת שנוגעת גם לבעלות בנכס ולא רק לחזקה בו, כפי שמוסבר במאמר על סילוק יד.
איך מפנים את השוכר בהוצאה לפועל?
פסק דין לפינוי לא מבוצע מעצמו. אם השוכר לא מתפנה במועד שנקבע, המשכיר פותח תיק בלשכת ההוצאה לפועל. חוק ההוצאה לפועל קובע לפינוי מושכר מסלול מוגדר:
| השלב | מה קובע החוק |
|---|---|
| אזהרה | הלשכה ממציאה לשוכר אזהרה למלא אחר פסק הדין. בפינוי מושכר רשם ההוצאה לפועל רשאי לקבוע תקופה אחרת מ-20 הימים הרגילים, אבל לא פחות מ-20 ימים אלא מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובדירת מגורים לא פחות מ-10 ימים (סעיף 7(א)) |
| תוכן האזהרה | הודעה בשפה פשוטה שאם השוכר לא יתפנה, מנהל הלשכה מוסמך להיכנס לנכס, לפנות אותו ולמסור אותו לזכאי (סעיף 7(א2)) |
| המצאה | בדואר רשום עם אישור מסירה או בידי מנהל הלשכה, לשוכר וגם למי שמחזיק בנכס. אם הנכס נעול, ההודעה מודבקת על הפתח (סעיף 7(ב)(2)) |
| הפינוי | אם השוכר לא התפנה בתוך התקופה שבאזהרה, מנהל הלשכה נכנס, מפנה ומוסר את הנכס בתוך 14 ימים מתום התקופה. אפשר לבקש הארכות של עד 14 ימים כל אחת (סעיף 64(א1)) |
| אישור | הפינוי מבוצע רק לאחר שהזוכה הגיש בקשה לביצוע הפינוי והרשם אישר אותה (סעיף 64(א2)) |
| חפצים שנשארו | נמסרים לשמירה, ואפשר למכור אותם לאחר תקופה סבירה. מה שעלול להתקלקל נמכר מיד (סעיף 64(ב)) |
שימו לב לשני פרטים. הראשון, האזהרה מומצאת גם לצד שלישי שמחזיק בנכס. אם השוכר הכניס לדירה בני משפחה או שותפים, כדאי לציין זאת בבקשה מראש, כדי שלא יתעורר ויכוח ביום הפינוי. השני, בקשת הביצוע עצמה אינה השלב האחרון. גם אחרי שהאזהרה חלפה, צריך לבקש את ביצוע הפינוי ולקבל את אישור הרשם.
שוכר שמבקש לדחות את הפינוי עשוי להידרש להפקיד ערובה. בעניין שנדון בבית המשפט המחוזי בירושלים, רשמת ההוצאה לפועל עיכבה בכחודשיים וחצי פינוי של נכס מסחרי, בכפוף להפקדה גבוהה שנועדה להבטיח את נזקי המשכיר מהדחייה. בית המשפט המחוזי קבע שהרשמת הייתה מוסמכת לדרוש ערובה ולהחליט על מימושה, אבל כשהמחלוקת על גובה הנזק מעלה שאלות עובדתיות ומשפטיות מורכבות, כמו פיצוי מוסכם בחוזה שבין יזם לשוכרת חדשה, שהמשכיר עצמו לא היה צד לו, היה עליה להפנות את הצדדים לערכאה המוסמכת. מתוך הערובה הועבר למשכיר סכום השווה לדמי השכירות לפי החוזה המקורי לתקופת הדחייה, ולגבי היתרה ניתנה לו אפשרות לפתוח בהליך עד מועד שנקבע (רע"א (מחוזי י-ם) 68331-02-26, 21.6.2026). המסקנה המעשית: נזק נוסף מעיכוב הפינוי צריך להוכיח, ולא תמיד אפשר לגבות אותו בתוך תיק ההוצאה לפועל.
איך גובים את חוב השכירות במקביל לפינוי?
תקנה 81(א) מאפשרת לתבוע את הכסף בהליך נפרד, בלי לבקש רשות מבית המשפט, אבל מטילה חובה אחת: אם הוגשה תביעה נוספת, התובע צריך להודיע על כך לבית המשפט ולציין אם התנאים לדיון מהיר מתקיימים גם בה. חוב שכירות שאינו עולה על 75,000 שקלים יכול להתנהל בעצמו בדיון מהיר (תקנה 78(א)(1)).
התביעה הכספית יכולה לכלול את דמי השכירות שלא שולמו, דמי שימוש לתקופה שבין הביטול לפינוי, תשלומים שוטפים שהשוכר היה אמור לשלם ונזקים לנכס. אין חובה לחכות לסוף הפינוי כדי להגיש אותה, אבל לעיתים כדאי לחכות כדי לדעת את הסכום המלא, ובמיוחד את מצב הנכס ביום שבו הוחזר.
לפני שמגישים, בודקים מה בידי המשכיר כבר עכשיו. אם יש ערובה, ייתכן שאפשר לגבות חלק מהחוב בלי תביעה בכלל.
איך מממשים ערבות, פיקדון או שטר חוב?
בשכירות למגורים, סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה קובע כללים ברורים. גובה כל הערובות יחד, כשהן כרוכות בהוצאה כספית לשוכר, לא יעלה על הנמוך מבין שני סכומים: דמי שכירות של שליש מתקופת השכירות, או שלושה חודשי שכירות (סעיף 25י(ב)).
המשכיר רשאי לממש ערובה רק במקרים שהסעיף מונה, ובהם:
- השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד: עד גובה השכירות שלא שולמה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי החוזה (סעיף 25י(ג)(1)).
- השוכר לא שילם תשלומים שוטפים שהוא חב בהם לפי הסעיף: עד גובה מה שלא שולם (סעיף 25י(ג)(3)).
- השוכר לא פינה את הדירה בתום תקופת השכירות: בסכום בהתאם לתנאי החוזה (סעיף 25י(ג)(4)).
ויש תנאי מוקדם. לפי סעיף 25י(ד), המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ולאפשר לו לתקן בתוך זמן סביר. מי שמממש ערבות בנקאית בלי הודעה כזו, נותן לשוכר טענה מיותרת. בתום השכירות המשכיר צריך להחזיר את הערובה או את יתרתה, לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים מהשבת הדירה, או עד שנפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר (סעיף 25י(ה)).
שטר חוב שהשוכר חתם עליו מוגש לביצוע בהוצאה לפועל. בשכירות למגורים גם שטר חוב הוא ערובה לפי סעיף 25י, ולכן מותר להגיש אותו לביצוע רק בעילות ובסכומים שהסעיף מונה, ורק אחרי הודעה לשוכר זמן סביר מראש והזדמנות לתקן (סעיף 25י(ג) ו-(ד)). השוכר יכול להגיש התנגדות, וכפי שהזכירה רשמת בכירה בבית משפט השלום בטבריה, בהפניה לסעיף 81א(ג) לחוק ההוצאה לפועל, ההתנגדות נדונה כדרך שדנים בבקשת רשות להתגונן. באותו עניין, בשכירות של נכס מסחרי, השוכר טען שהשקיע בנכס סכום גדול ושיש לקזז אותו. ההתנגדות נדחתה, משום שטענת קיזוז צריכה להיות מפורטת כמו כתב תביעה, עם הסכום והנתונים שעליהם היא מבוססת, והשוכר לא צירף לה ראיות. בנוסף, החוזה קבע שהשקעות של השוכר אינן מקנות לו זכות כלפי המשכיר. הדחייה לא מנעה מהשוכר להגיש תביעה נפרדת על השקעותיו (ת"ט (שלום טבריה) 68691-04-26, 26.7.2026). הנקודה החשובה למשכיר: שטר שנחתם כבטוחה לחוזה שכירות הוא כלי יעיל, אבל כדאי לוודא מראש שהחוזה מגדיר בבירור אילו חיובים הוא מבטיח. במצבים שבהם ערב חתם על החוזה, ראו גם את המאמר על תביעה נגד ערב.
למה אסור להחליף מנעול או לנתק חשמל?
זו הטעות היקרה ביותר. משכיר שמחליף מנעול בזמן שהשוכר בעבודה, מנתק את החשמל או מוציא את החפצים לחדר המדרגות, עושה דין לעצמו, וזה עלול להתהפך עליו.
סעיף 18 לחוק המקרקעין מתיר שימוש בכוח במידה סבירה, אבל הוא נותן את הסמכות למחזיק במקרקעין כדין. סעיף 18(ב) מאפשר למחזיק כדין להוציא בכוח סביר את מי שתפס את המקרקעין שלא כדין, רק תוך שלושים ימים מיום התפיסה. בשכירות המצב הפוך: המשכיר עצמו מסר את החזקה לשוכר, והשוכר הוא שיושב בנכס, לעיתים כבר חודשים ושנים. הוא לא תפס את הנכס, הוא קיבל אותו. לכן קשה מאוד למשכיר להיתלות בסעיף 18 כדי להוציא שוכר, גם אחרי שהחוזה בוטל.
החוק מסדיר את הדרך החלופית במפורש: פסק דין לפינוי, ואחריו כניסה של מנהל לשכת ההוצאה לפועל לנכס, פינוי ומסירה לזכאי, לפי סעיף 64 לחוק ההוצאה לפועל. גם החפצים שנשארים בנכס מטופלים שם, בשמירה ובמכירה לפי החוק, ולא בהחלטה של המשכיר.
ניתוק חשמל או מים כדי ללחוץ על השוכר להתפנות נכנס לאותה קטגוריה. הוא לא מקרב את הפינוי, והוא נותן לשוכר עילה ולעיתים גם סעד זמני נגד המשכיר, דווקא כשהמשכיר רוצה שהדיון יתמקד בחוב.
ומה אם מדובר בשכירות מוגנת?
שכירות מוגנת, שבה הדייר מוגן לפי דיני הגנת הדייר, היא עולם אחר. עילות הפינוי, ההליך והשיקולים שונים מאלה שתוארו כאן, ולעיתים בית המשפט רשאי שלא לפנות דייר גם כשקיימת עילה. מי שמשכיר נכס שיש בו דייר מוגן, או שאינו בטוח אם השכירות מוגנת, למשל בנכס ישן שעבר בירושה עם דייר שגר בו עשרות שנים, צריך לבדוק זאת לפני כל צעד. המאמר הזה אינו חל על מצב כזה.
אילו טעויות מעכבות פינוי של שוכר?
- ביטול בלי בסיס: הודעת ביטול על הפרה שאינה יסודית, בלי ארכה קודמת, נותנת לשוכר טענה שהחוזה עדיין בתוקף.
- השתהות: משכיר שמחכה חודשים, מקבל תשלומים חלקיים ושותק, מקשה על עצמו להראות שביטל תוך זמן סביר.
- ערבוב סעדים: תביעת פינוי שכוללת גם דרישה כספית לא מתאימה לתקנה 81(א). הכסף נתבע בנפרד.
- מימוש ערובה בלי הודעה: בדירת מגורים צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולאפשר לו לתקן.
- התעלמות מצד שלישי: בני משפחה או שותפים שגרים בנכס צריכים לקבל את האזהרה בהוצאה לפועל.
- הגשת שטר בלי הודעה: בדירת מגורים גם הגשת שטר חוב לביצוע היא מימוש ערובה, וצריך להודיע עליה מראש.
- עשיית דין עצמית: החלפת מנעול או ניתוק חשמל מוסיפים סכסוך ולא מקצרים את הדרך.
שאלות נפוצות
אחרי כמה חודשים בלי תשלום אפשר לפנות שוכר?
החוק לא קובע מספר חודשים. השאלה היא אם ההפרה יסודית לפי סעיף 6 לחוק התרופות, למשל משום שהחוזה קובע שאיחור בתשלום הוא הפרה יסודית. אם לא, צריך לתת ארכה לפני הביטול (סעיף 7(ב)).
אפשר לתבוע באותה תביעה גם פינוי וגם את החוב?
לא במסלול של פינוי מושכר. לפי תקנה 81(א) התביעה לא תכיל סעדים נוספים, ואת הכסף תובעים בהליך נפרד בלי צורך ברשות. צריך להודיע לבית המשפט על התביעה הנוספת.
כמה זמן יש לשוכר להגיש כתב הגנה?
30 ימים ממועד המצאת כתב התביעה, לפי תקנה 81(ב). הדיון נקבע למועד שלא יאוחר מ-30 ימים מהגשת כתב ההגנה האחרון.
השוכר טוען שיש בדירה ליקויים. הוא יכול להגיש תביעה שכנגד?
לא בתביעה לפינוי מושכר. תקנה 81(ג) אוסרת על הנתבע להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי. אם יש לו טענות, הוא יכול להעלות אותן בהליך נפרד.
אחרי פסק הדין, תוך כמה זמן השוכר מפונה?
בהוצאה לפועל השוכר מקבל אזהרה. התקופה הרגילה היא 20 ימים. הרשם רשאי לקצר אותה רק מטעמים מיוחדים, ובדירת מגורים לא לפחות מ-10 ימים. אם השוכר לא התפנה, הפינוי מבוצע בתוך 14 ימים מתום התקופה, לאחר שהרשם אישר את בקשת הביצוע (סעיפים 7(א) ו-64 לחוק ההוצאה לפועל).
מותר לממש את הערבות הבנקאית מיד כשהשוכר מפסיק לשלם?
בדירת מגורים, סעיף 25י מתיר מימוש על שכירות שלא שולמה, עד גובהה, אבל רק אחרי הודעה לשוכר זמן סביר מראש והזדמנות לתקן בתוך זמן סביר.
השוכר לא בבית. אפשר פשוט להחליף מנעול?
לא. סעיף 18 לחוק המקרקעין נותן סמכות למחזיק כדין נגד מי שתפס את המקרקעין, והשוכר קיבל את החזקה מהמשכיר. הדרך היא פסק דין לפינוי וביצוע בהוצאה לפועל.
סיכום
פינוי שוכר שלא משלם הוא תהליך של כמה שלבים: ביטול כדין של החוזה, תביעה לפינוי מושכר בדיון המהיר, ביצוע בהוצאה לפועל, ובמקביל גבייה של החוב ומימוש הבטוחות. כל שלב נשען על הקודם. מכתב ביטול מדויק חוסך ויכוח בבית המשפט, ותיק מסודר מראש מאפשר לנצל את המועדים הקצרים שהתקנות קובעות.
המשרד מלווה משכירים מול שוכרים שהפסיקו לשלם, מניסוח מכתב ההתראה והביטול ועד התביעה והביצוע בהוצאה לפועל. לתיאום פגישת ייעוץ ראשונה: 09-8980681. סניפי המשרד: ז'בוטינסקי 5, רמת גן, והאורנים 32, עפולה.
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו ולפי המסמכים הרלוונטיים.